El Congreso aprueba el ´hachazo fiscal´ a la vivienda: así te afectará
Una normativa que
traerá un incremento impositivo de las operaciones inmobiliarias en el IRPF,
ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio
El Congreso de los Diputados ha aprobado finalmente el
Proyecto de Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal,
una normativa que traerá un incremento impositivo de las operaciones
inmobiliarias en el IRPF, ITP, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el
Impuesto sobre el Patrimonio. Además, este proyecto que será remitido al
Senado para completar allí su tramitación, incluye una enmienda para salvar las
inspecciones sorpresa de la Agencia Tributaria, cuestionadas por los
tribunales.
El PSOE ha logrado la inclusión de todas sus
enmiendas, respaldado en todo momento por Unidas Podemos, el PNV, que ha visto
incluidas casi todas sus enmiendas a la ley, y el Partido Regionalista Cántabro
(PRC), además de, puntualmente, otras formaciones como el PP, Cs o el PDeCAT.
La nueva Ley antifraude saldrá hacia el Senado con enmiendas del PP,
Ciudadanos, PNV y PDeCAT.
Adiós a la reducción
del 60% del alquiler en el IRPF si no se declaró en la autoliquidación
Esta nueva Ley acaba con la reducción del 60% del alquiler de vivienda a la
que tenía derecho el propietario, aunque no hubiera incluido en la
autoliquidación todos los ingresos. Hasta ahora, bastaba con que declarara su
existencia, incluso en el procedimiento iniciado por Hacienda para regularizar
su situación.
Sin embargo, a partir de ahora sólo los ingresos
incluidos en la autoliquidación se tienen en cuenta para la reducción del 60%.
Así, el Proyecto de Ley modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF,
incluyendo la siguiente redacción: "Esta reducción sólo resultará aplicable
sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el
contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado
un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección
que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos."
Y los propietarios de viviendas en alquiler tampoco
tendrán derecho a la desgravación del 60% si ha habido rendimientos
erróneamente calculados en la autoliquidación y regularizados por la
Administración. En este punto, José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, apostilla
que no habrá reducción del 60% si el propietario declaró menos ingresos
o si se dedujo indebidamente gastos. Es decir, perderá sólo la
reducción de la parte de ingresos no declarados o gastos indebidamente
deducidos.
Así, el Congreso ha dado luz verde a una modificación
que choca con el Tribunal Supremo, ya que en una sentencia del 15 de octubre de 2020 que ya publicamos
en idealista/news consideró que el contribuyente podía
disfrutar de este beneficio fiscal sobre el rendimiento neto obtenido del
alquiler, aunque no declarara estos rendimientos en su Renta correspondiente.
Adiós a los pactos
sucesorios: el Gobierno elimina el beneficio fiscal de heredar una casa en vida
El proyecto de ley de lucha contra el fraude fiscal aprobada por el
Congreso de los Diputados contempla eliminar el beneficio fiscal que suponen
los pactos sucesorios en el IRPF, es decir, acabar con la ventaja de no tributar
en el IRPF. Hasta la fecha sólo había que tributar por el Impuesto de
Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF.
Desde el despacho de abogados Ático Jurídico recuerdan
que el pacto sucesorio sólo puede llevarse a cabo en Galicia, País
Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares por parte de aquellos que
cuenten con la vecindad civil, que se adquiere por nacimiento o adopción o por
residencia durante dos años manifestando la intención de acogerse a dicha
vecindad (o durante 10 años sin declaración en contrario). En el resto de
España no es posible.
Con la nueva normativa, aprobada en el Congreso pero
pendiente de enviarse al Senado, el adquiriente de los inmuebles por pacto
sucesorio deberá tributar en el IRPF, si transmite los bienes antes de que
fallezca el causante.
En concreto, se modifica el artículo 36 de la
Ley del IRPF para cambiar la forma de calcular la ganancia patrimonial
obtenida en caso de que se quiera vender el inmueble cuando se ha
adquirido por pacto sucesorio y el causante no haya muerto todavía. En
concreto, la modificación contempla que el contribuyente que venda un bien
heredado en vida antes de que fallezca la persona que se lo transmitió se
subroga en su posición y se toma como valor de adquisición el precio
originario.
Veámoslo con un ejemplo:
Pensemos en un inmueble adquirido por el causante por
200.000 euros hace años, y transmitido por pacto sucesorio por su valor actual
(450.000 euros). Hasta ahora, esa propiedad podía ser
transmitida antes de que falleciera el causante computando como valor
de adquisición el de 450.000 euros. De esta forma, si antes de que falleciera
el causante se vendía por ejemplo, por 500.000 euros, la ganancia obtenida, y
por la que había que tributar en el IRPF, era tan solo de 50.000 euros.
Sin embargo, con la modificación legal que se ha
aprobado, la transmisión de dicho inmueble antes del fallecimiento del causante
supondrá que el valor de adquisición sea de 200.000 euros. Y con ello se
aumentará considerablemente la ganancia patrimonial por la que tributará este
contribuyente. En el ejemplo propuesto, esta ganancia sería de 300.000 euros
(500.000 euros menos 200.000 euros).
"Lo grave de tal modificación legal es
que no tiene en cuenta que la esperanza de vida es cada vez mayor en nuestro
país. Así, la nueva normativa obligará a muchos contribuyentes a retrasar la
venta del inmueble adquirido por pacto sucesorio hasta que fallezca el
causante, para no perder el beneficio fiscal referido. Y ello, ignorando que la
venta de estos inmuebles no siempre se produce por capricho o especulación,
sino que puede venir motivada por casos de urgente necesidad (desempleo,
enfermedad, crisis económica...)", asevera José María Salcedo.
Cambios en la
valoración de inmuebles de cara al ITP y al ISyD
La base imponible de estos dos impuestos ya no será el valor real de los
inmuebles, sino su valor de mercado. Y la norma del proyecto presume
que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General
del Catastro. Por ello, será el contribuyente el que tenga que
demostrar que dicho valor de referencia no se corresponde con el que realmente
tiene el inmueble. Se invierte, por tanto, la carga de la prueba, y se
imputa al contribuyente, recalca José María Salcedo.
De hecho, Castilla La Mancha desde 2015 ya utiliza
este nuevo valor de referencia para motivar sus comprobaciones de valores, es
decir, las comprobaciones que hace la CCAA para ver si se ha pagado
correctamente el ITP por la compra de un inmueble o el ISyD por la herencia o
donación de una propiedad.
Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer
visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado,
sino que la base imponible será dicho valor de referencia aprobado por
Catastro.
Este valor de mercado será calculado a
partir de precios de transacciones de inmuebles, según información
facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no habrá necesidad de
visitar el inmueble y, por tanto, no habrá necesidad de saber el estado de conservación,
materiales empleados, si está reformado o no, etc. Según el ministerio de
Hacienda, este nuevo valor de referencia del Catastro entrará en vigor
en enero de 2022, con lo que afectará a todas las operaciones que se
firmen a partir de esta fecha, no antes.
Como se ha dicho, esta nueva valoración de
mercado será el valor de referencia de Catastro y, por tanto, afectará
tanto al ITP, como al ISyD y al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el
contribuyente deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir una
vivienda en donación.
No obstante, hasta la fecha, Catastro no ha aprobado
todavía dicho valor de referencia. La norma en proyecto prevé esta posibilidad,
declarando que "Cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser
certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin
perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes
magnitudes: el valor declarado por los interesados o el valor de mercado."
Ojo con tributar
conforme al valor de referencia en caso de escriturar por un importe superior
Salcedo recuerda que una de las batallas judiciales que se ha librado en
los últimos años es la referida a qué ocurría cuando el comprador de una
vivienda o el heredero de una casa tributaba en el Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales (ITP) conforme al valor oficial aprobado por la Comunidad
Autónoma, pese a haber escriturado por un valor superior.
Veámoslo con un ejemplo: el contribuyente que compra
una vivienda por 450.000 euros, pero la valoración oficial de la Comunidad
Autónoma correspondiente es de tan solo 270.000 euros. Muchos
contribuyentes consideraban que, en este caso, podían tributar por el valor
oficial de la Comunidad, sin exponerse a recibir una comprobación de valores. Y
también, que el artículo 46.3 de la Ley del Impuesto de Transmisiones no
era aplicable en estos casos.
Ahora con esta nueva ley antifraude fiscal el
contribuyente está obligado a tributar por el valor escriturado si es superior
al valor oficial de la Comunidad Autónoma de turno. Así, la nueva redacción del
artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece que
"si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o
contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se
tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes".
Además, idéntica previsión se incluye en el Impuesto
de Sucesiones y Donaciones (ISyD, en el artículo 9).
Cómo impugnar el nuevo
valor de referencia de Catastro
La nueva Ley introduce una presunción de las denominadas "iuris tantum",
consistente en que el valor de mercado de los inmuebles es el valor de
referencia oficial aprobado por Catastro.
Hay dos vías para impugnar este valor de referencia:
- Autoliquidar
por el valor oficial y acto seguido solicitar la rectificación de la
autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.
- Autoliquidar
por el valor que el contribuyente estime que tiene la vivienda (suele ser
el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores que
pudiera llegar de la administración autonómica. En este recurso se
recurrirá tanto la liquidación, como el valor de referencia. En este caso,
la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y
vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija
el citado valor, a la vista de la documentación aportada.
Es decir, será Hacienda quien solicitará a Catastro un
informe para ratificar o corregir el valor de referencia de la vivienda
comprada o heredada. Salcedo recuerda que se abre la puerta a impugnar la
negativa de Hacienda a solicitar dicho informe, cuando dicha negativa no esté
debidamente justificada.
La nueva valoración de
inmuebles afecta también al Impuesto sobre el Patrimonio
La nueva valoración de inmuebles conforme al valor de referencia de
Catastro también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente
no sólo deberá tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir en
donación una vivienda, sino que en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio
deberá declarar los inmuebles en propiedad conforme al valor determinado o
comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. Es
decir, el valor de referencia determinado por Catastro para la valoración de
inmuebles en el ITP o el ISyD. Pero sólo en aquellos inmuebles
adquiridos a partir de enero de 2022. Es decir, no tendrá carácter retroactivo.
"Esto perjudicará a aquellos contribuyentes que tengan
inmuebles con un valor de adquisición, o catastral, muy bajo. Al añadirse en la
comparación el valor oficial de Catastro, se verán obligados a tributar por
este último valor. Y ello aumentará la tributación en el Impuesto sobre el
Patrimonio. Es posible que algunos contribuyentes se vean obligados a tributar,
cuando antes no tenían que hacerlo", sentencia el abogado de Ático Jurídico.
La comprobación de
valores también le llegará al vendedor del inmueble
El Proyecto de ley también contempla que la comprobación de valores que se notifique
al comprador de una vivienda por debajo del valor oficial también le llegue
a los que vendieron o transmitieron el inmueble (donaciones o herencias).
Es decir, Hacienda aplicará la nueva valoración tanto
al que transmite la vivienda, como al que la adquiere. En el caso de los
vendedores, estos tendrán que pagar más IRPF porque Hacienda
considera que el valor de escritura no es el de mercado (es decir, el
valor de referencia de Catastro).
"Además, estas comprobaciones de valores cruzadas
podrían tener también incidencia en el impuesto de plusvalía municipal.
Transmisiones realizadas en pérdidas, y que por tanto no tributaron, podrían
sobrevenidamente verse obligadas a tributar, como consecuencia de una nueva
valoración administrativa, impuesta al vendedor. Eso sí, la estimación del
recurso que, contra la valoración administrativa, presenten comprador o
vendedor, aprovechará a ambos. Al menos Hacienda fomenta la solidaridad entre
ambos, perseguidos por la misma causa", comenta el abogado Salcedo.
